מחירי הדיור בישראל שוברים שיאים, ובזמן שזוגות צעירים נאבקים לסגור משכנתה - מאות אלפי דירות שוממות. איך הגענו למצב שבו יש מחסור אדיר בקורת גג, אבל גם מלאי עצום של דירות ריקות?
אנו רואים לאחרונה שיח הולך וגובר על ירידה במכירות הנדל״ן, ומכירות קבלנים בפרט, בדירות קבלן ראינו בחודש יוני האחרון (שנת 2025), דווח על ירידה חדה של כ 50% בהשוואה ליוני שנה שעברה וירידה של 18% מחודש קודם. סך הכל הקבלנים מכרו 1,441 דירות בלבד.
סך הכל נמכרו בחודש יוני 5,844 דירות וזה כולל גם דירות יד שניה ודירות מסובסדות ע״י המדינה. רק שנבין את המספרים, זו המספר הנמוך ביותר שחודש יוני ראה מתחילת שנות האלפיים וכנראה גם לפני כן.
ועדיין אנחנו לא חווים ירידה משמעותית במחירי הדירות...
מחירי הדירות בישראל ממשיכים לטפס כמעט ללא הפסקה כבר 15 שנה. כיום, דירה ממוצעת עולה 2.33 מיליון ₪, מה שדורש כ-203 משכורות - שווה ערך ל-17 שנות עבודה. עבור רבים, הבעלות על דירה הפכה לחלום הולך ומתרחק.
ובזמן שהציבור מנסה להדביק את קצב המחירים, יש נתון כמעט אבסורדי: כ-200,000 דירות בישראל עומדות ריקות לחלוטין - גם ב-2023 וגם ב-2024.
לפי התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בסוף 2022 חסרו בשוק כ-200,000 דירות למגורים. במקביל, נדרשת בנייה של לפחות 60 אלף דירות בשנה כדי לסגור את הפער, אך ב-2023 נבנו בפועל רק 48 אלף דירות חדשות.
השאלה המתבקשת היא - אם חסרות כל כך הרבה דירות, מדוע חלק ניכר מהמלאי הקיים לא משמש אף אחד?
בין 2008 ל-2022 הריבית במשק ירדה לשפל היסטורי, מה שהפך השקעה בדירה לאטרקטיבית הרבה יותר מהשקעות בבנק או בשוק ההון.
משקיעים רבים קנו דירות לא כדי לגור בהן - אלא כדי לחכות לעליית ערך. חלק מהנכסים האלו עומדים ריקים לחלוטין.
מדד תשומות הבנייה עלה ב-4.8% ב-2022, עם עליות חדות במחירי חומרי גלם כמו עץ (9%), מערכות מיזוג (8.4%) וברזל (עד 30% לעומת שנה קודמת). זה מתגלגל ישירות למחיר הסופי לרוכש.
"מחיר למשתכן" היטיבה עם עשרות אלפי זוגות צעירים, אבל גם יצרה עיוותים בשוק, הפחיתה עסקאות יד שנייה והעמיקה את הפערים.
לפי הפרשן הכלכלי שאול אמסטרדמסקי, בהתבסס על דבריו של פרופ' אבי שמחון, ייתכן שאחד המפתחות להבנת תופעת המחירים הגבוהים טמון בקשר שבין הבנקים ליזמים - קשר שמבוסס על מנגנון בשם "דוח אפס".
זהו מסמך שהיזם מגיש לבנק בתחילת פרויקט נדל"ן, ובו נקבע מראש הרווח המינימלי שעל הקבלן להבטיח לעצמו כתנאי למימון. המשמעות היא שגם כאשר הביקוש יורד או היצע הדירות גדל, הקבלן אינו יכול להוריד את המחיר מתחת לרווח המוסכם, משום שהבנק לא יאשר זאת. מנגנון זה, שנולד אחרי קריסת חברת חפציבה לפני כעשרים שנה כדי להגן על רוכשים, הפך עם הזמן לגורם שמקבע את המחירים למעלה ומונע מהשוק להגיב באופן טבעי לשינויים בביקוש והיצע.
למרות ירידות קלות במחירי הדירות באפריל-מאי 2025 (0.3%- בכלל הדירות, 0.4%- בדירות חדשות ללא סיוע), בהסתכלות שנתית המחירים עדיין עולים - 3.9% בכלל הדירות ו-5.3% בדירות חדשות.
המומחים מעריכים: גם אם תהיה בלימה זמנית, מגמת העליות תמשיך כל עוד לא יטופלו בעיות היסוד - היצע קרקעות, קצב הבנייה, ומדיניות שמאזנת בין משקיעים לרוכשים למגורים.
תעלומת 200,000 דירות הרפאים היא לא רק נתון מפתיע - היא סימפטום לכשלים עמוקים בשוק הדיור.
אם הממשלה לא תיישם פתרונות יצירתיים וארוכי טווח - החשש הוא שהדור הצעיר ימשיך לראות בדירה חלום בלתי מושג, בעוד הנכסים עומדים ריקים ומעלים אבק.
